Vivir en la Costa del Sol supone disfrutar de un clima soleado durante la mayor parte del año. Por eso, muchos propietarios buscan soluciones para aprovechar mejor sus balcones y terrazas, instalando toldos o cerramientos que les aporten sombra, intimidad o protección contra el viento.
Sin embargo, surge una duda habitual en las comunidades de vecinos: ¿puede la comunidad de propietarios prohibir la instalación de toldos o cerramientos?
En Administrador de propiedades como administradores de propiedades en Marbella, Málaga y toda la Costa del Sol, tratamos este tema con frecuencia. Analizamos qué dice la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la normativa urbanística y cómo actuar en cada caso para evitar conflictos vecinales.
La instalación de toldos: ¿qué dice la Ley de Propiedad Horizontal?
Los toldos afectan directamente a la fachada del edificio, que es un elemento común. Según el artículo 7.1 de la LPH, ningún propietario puede alterar elementos comunes sin autorización de la comunidad.
Esto significa que no se puede instalar un toldo libremente, aunque se coloque dentro del espacio privativo de la vivienda, ya que altera la estética del conjunto.
¿Qué mayoría se necesita para aprobar toldos?
Modelo unificado aprobado por la comunidad → basta con mayoría simple.
Un vecino quiere instalar toldo sin acuerdo previo → se necesita la aprobación por 3/5 partes de propietarios y cuotas.
La práctica más habitual es que la comunidad acuerde un modelo de toldo uniforme en cuanto a color, dimensiones y tipo de anclaje, evitando así una fachada caótica y poco estética.
Cerramientos de terrazas y balcones
El cerramiento es una cuestión más delicada que los toldos, porque no solo afecta a la estética, sino también a la configuración del edificio.
Aspectos legales
En la mayoría de los casos, requiere el voto favorable de 3/5 de los propietarios.
Si el cerramiento implica un cambio de uso o altera el título constitutivo, puede necesitar unanimidad.
Ordenanzas municipales
En ciudades como Marbella o Málaga, cerrar una terraza o balcón requiere licencia urbanística. Un cerramiento sin licencia puede acarrear sanciones económicas y la obligación de demoler la obra.
¿Qué ocurre si un vecino instala un toldo o cerramiento sin permiso?
Cuando un propietario actúa por su cuenta, la comunidad puede:
Requerir por escrito la retirada voluntaria.
Iniciar acciones judiciales para obligar al vecino a devolver la fachada a su estado original.
Solicitar la intervención del Ayuntamiento, que puede imponer multas por incumplimiento de las normas urbanísticas.
La jurisprudencia es clara: los jueces suelen fallar a favor de la comunidad, ya que la fachada y la configuración del edificio son bienes comunes que no pueden modificarse de forma unilateral.
La importancia de un acuerdo comunitario
Lo más recomendable es que la comunidad establezca reglas claras:
Definir un modelo único de toldos (color, tamaño y ubicación).
Regular los posibles cerramientos de terrazas, siempre con autorización administrativa.
Incluir estas normas en los estatutos o reglamento interno de la comunidad.
De este modo, se evitan conflictos entre vecinos y se protege la armonía estética del edificio.
El papel de una administración de propiedades
Gestionar estas cuestiones requiere experiencia. En Administrador de propiedades.es ayudamos a las comunidades de Marbella, Málaga y la Costa del Sol a:
Convocar juntas con los puntos adecuados en el orden del día.
Informar a los propietarios sobre las mayorías necesarias.
Tramitar las licencias urbanísticas correspondientes.
Mediar en conflictos entre vecinos.
Conclusión
La instalación de toldos o cerramientos no es una decisión individual, sino que debe contar con la aprobación de la comunidad y, en muchos casos, con autorización municipal.
En Administrador de propiedades.es, como especialistas en administración de propiedades en la Costa del Sol, ofrecemos el asesoramiento necesario para que cada comunidad tome decisiones legales, justas y consensuadas.